Рост рынка крдеитных карт в
Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:
1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщениипостроенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличиваетсяи собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Эторынок покупателя- 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступаетпосле возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическимотсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционныхисследований по созданию новых объектов недвижимости- 3 — новое строительстводостигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объектыи характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца-4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительныхмощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельностьсокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости позаключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить,с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительныепереговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том,что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В Санкт-Петербурге они составляют5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составезастройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом,когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будутвыше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественнозастройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснитьпрактически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желаниемдевелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.
Эти особенности дают основание характеризовать данный рыноккак специфический сектор экономики.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченноечисло продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокойрыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайновысокой.
Приведенные цифры получены в результате обработки информации,накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаныпо специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболеесильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид изокон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ваннойкомнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000)позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, числокомнат в квартире.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характерпотребительского спроса,
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем,что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяетсягеографическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим(дома разного периода постройки) факторами- состоянием инфраструктуры в районеобъекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видовтранспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков,других мест массового отдыха и т.д.).
На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует рядфакторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1.
Система факторов, определяющих состояние и тенденции спросаи предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей.Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы,а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенноевлияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и наспрос и предложение.
Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могутбыть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так,рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростомили миграцией из других регионов. Например, в 1996 г. основная часть спросана рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счетпокупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной меретакая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается населениев соответствующих регионах.
Таблица 2.1
Система факторов, влияющих на спрос и предложение
Комментариев нет:
Отправить комментарий